L'impact de l'investissement en logements neufs sur les marchés locatifs
ANIL, Habitat Actualité, juillet 2008
Les mesures d'incitation à l'investissement locatif ont pour but affiché l'augmentation de l'offre de logements locatifs et la modération des loyers. Les deux objectifs sont liés, puisque le loyer, résultant de la confrontation de l'offre et de la demande, tend en théorie à baisser lorsque l'offre augmente. Dans quelle mesure ont-ils été atteints ? La réponse ne peut, évidemment, être univoque, notamment au regard de la localisation : elle dépend du degré de tension du marché local et de l'importance du surplus d'offre généré par l'investissement dans le neuf. Par ailleurs, les marchés locatifs sont, dans une certaine mesure, compartimentés en fonction du type (appartement ou maison), de la taille et de la localisation des logements.
Si l'engouement pour l'investissement locatif neuf ne fait pas de doute, il est difficile d'en apprécier l'impact sur les marchés locaux. Faute d'un dispositif d'évaluation, en l'absence même de données statistiques permettant de connaître le volume et la localisation de la production, les opinions les plus diverses peuvent s'exprimer, sans risque d'être démenties par des analyses circonstanciées.
Les médias se sont largement fait l'écho des conséquences de la surproduction de logements locatifs dans certaines villes : difficulté de trouver des locataires, vacance prolongée, logements se louant bien moins cher que prévu, investisseurs mécontents ayant parfois le sentiment d'avoir été grugés. De telles situations existent, c'est incontestable, mais le constat peut-il être extrapolé à l'ensemble de l'investissement locatif ?
Pour tenter de cerner l'impact de l'investissement locatif, nous avons donc privilégié une approche locale. Faute de données statistiques, nous avons choisi de procéder à dire d'experts, en organisant une consultation des professionnels susceptibles d'apporter un éclairage sur le fonctionnement des marchés et d'apprécier les évolutions récentes : agents immobiliers en premier lieu, mais aussi, le cas échéant, établissements financiers et promoteurs immobiliers.
Les questions posées portaient sur la situation du marché locatif local et son évolution récente, le volume et les caractéristiques des investissements locatifs dans le neuf, les conséquences sur l'arrivée sur le marché d'une offre nouvelle. Les professionnels étaient également interrogés sur le marché des transactions, dans le but de tenter de déterminer d'éventuels effets indirects de l'investissement sur ce marché, par le biais de mises en vente de logements locatifs anciens souffrant de la concurrence avec le neuf.
Quatorze ADIL, ainsi que l'Agence de développement et d'urbanisme du Pays de Brest, ont participé à cette enquête. Ce sont elles qui ont pris contact avec les professionnels et ont réalisé les interviews. Chacune d'entre elles a produit, pour les villes ayant fait l'objet de l'étude, une synthèse des informations recueillies.
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